Wenn Sie in einem der älteren Gebäude Barcelonas kaufen, ist der ITE-Bericht eines der aufschlussreichsten Dokumente, die Sie lesen können. Er ist eine technische Prüfung des gesamten Gebäudes und weist oft direkt auf die Reparaturen – und die Rechnungen – hin, die ein neuer Eigentümer erben kann.
Was die ITE ist
Die ITE (Inspección Técnica de Edificios) ist eine verpflichtende technische Prüfung des Gebäudezustands: Struktur, Fassade, Dach und Gemeinschaftsinstallationen. Sie mündet in einen Bericht und eine Bewertung und, wo Mängel festgestellt werden, in ein Programm von Instandsetzungsarbeiten.
Welche Gebäude betroffen sind
Die ITE gilt für Gebäude ab einem bestimmten Alter, mit regelmäßigen Erneuerungen. Da ein Großteil des Wohnungsbestands Barcelonas alt ist, werden die meisten Käufer von Wohnungen in Eixample, Gràcia, Ciutat Vella und ähnlichen Vierteln auf eine ITE stoßen – oder auf deren Fehlen, was selbst schon ein Warnsignal ist.
Struktur- und Fassadenrisiko
- Setzungen, Risse oder Betondegradation.
- Sicherheit von Fassade und Balkonen, ein wiederkehrendes Problem in älteren Blöcken.
- Zustand von Dach und Abdichtung.
- Gemeinschaftsinstallationen wie Steigleitungen und Elektroanlagen.
Wie er mit derramas und künftigen Kosten zusammenhängt
Eine ITE, die Mängel feststellt, löst meist Instandsetzungsarbeiten aus, und diese werden von der Gemeinschaft über außerordentliche Umlagen (derramas) finanziert. Wenn Sie kurz vor der Beschlussfassung einer großen Fassaden- oder Struktur-derrama kaufen, können Sie eine fünfstellige Rechnung erben. In der ITE wird dieses Risiko sichtbar – wenn Sie sie zusammen mit den Protokollen der Gemeinschaft lesen.
Was Käufer genauer prüfen sollten
- Die aktuelle ITE-Bewertung und ausstehende Instandsetzungsarbeiten.
- Ob Arbeiten bereits budgetiert, beschlossen oder nur besprochen sind.
- Protokolle der Gemeinschaft, die Struktur, Fassade oder derramas erwähnen.
- Die Rücklage der Gemeinschaft und die jüngste Umlagenhistorie.