De nota simple is een van de eerste documenten die elke koper in Spanje zou moeten opvragen – en een van de meest misbegrepen. Hij is nuttig, officieel en goedkoop te verkrijgen, maar vertelt maar een deel van het verhaal. Hem behandelen als een schone gezondheidsverklaring is een klassieke fout van buitenlandse kopers.
Wat een nota simple is
Een nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Het is een informatieve samenvatting van hoe een woning is geregistreerd: wie de eigenaar is, de geregistreerde beschrijving en eventuele geregistreerde lasten. Het is geen volledig eigendomsrapport en geen bouwkundige keuring.
Wat het bevestigt
- De geregistreerde eigenaar en zijn eigendomsaandeel.
- De geregistreerde beschrijving en oppervlakte.
- Hypotheken en andere geregistreerde leningen die op de woning rusten.
- Beslagen (embargos) en geregistreerde zekerheden.
- Erfdienstbaarheden en geregistreerde vruchtgebruikrechten.
Lasten, eigendom, vruchtgebruik, beslagen
Dit zijn de meest waardevolle bevestigingen. Als de verkoper niet de geregistreerde eigenaar is, als er een levenslang vruchtgebruik op naam van iemand anders staat, als een hypotheek niet is doorgehaald of als er een actief beslag is, dan is de nota simple waar je het ontdekt. Elk van deze punten kan een verkoop stoppen of compliceren.
Wat het je niet vertelt
- Of de woning een geldige cédula de habitabilidad heeft.
- Schuld aan servicekosten of goedgekeurde toekomstige heffingen (derramas).
- De bouwkundige staat van het gebouw of het appartement.
- Illegale aanbouwen of dichtgemaakte ruimtes die nooit zijn geregistreerd.
- Geschillen, lekkages of structurele problemen die alleen in de notulen van de vereniging staan.
- Of de geregistreerde oppervlakte overeenkomt met het kadaster en de werkelijke indeling.
Waarom kopers risico's toch missen
Omdat de nota simple gezaghebbend oogt, gaan kopers ervan uit dat een schoon uittreksel een schone aankoop betekent. In werkelijkheid leven de duurste verrassingen – gevel-derramas, ontbrekende bewoonbaarheidscertificaten, ongedocumenteerde werken – volledig buiten het register. Het document toont je het juridische skelet, niet de staat van het lichaam.
Hoe het past in volledige due diligence
Gebruik de nota simple als startpunt en toets hem vervolgens aan het kadaster, de cédula, de schuldverklaring van de vereniging, de notulen van de laatste jaren, de ITE voor oudere gebouwen en een fysieke inspectie. De waarde zit in de vergelijking, niet in één enkel document.